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一方违约后,守约方能否主张免租期内租金?

作者:邹连香 日期:2022-03-03 11:34:09

案情简介

原告A公司诉被告B公司房屋租赁合同纠纷一案,原告A公司向上海某法院提出诉讼请求:1.确认原、被告于2017年x月x日签订的《上海市xxx房屋租赁合同》于2021年x月x日解除;2.判令被告B公司支付原告A公司装修期(2017年6月x日至2017年7月x日)和免租期(2018年x月1日至2018年x月31日)的租金,共计267,380元;3.被告B公司支付原告违约金468,198元。

原告A公司诉称,2017年x月x日,双方签订了《上海市xxx房屋租赁合同》,约定:原告A公司将上海市XXXX路XXX号第XXX层建筑面积xxx平方米的房屋出租给被告B公司,租赁期限自2017年x月15日起至2022年x月14日止;租金起缴日期为2017年x月15日,其中,装修期为2017年x月15日至2017年x月14日,免租期为2018年x月1日至2018年x月31日;在装修期和免租期内,乙方(被告B公司)无须向甲方(原告A公司)支付房屋租金;上述装修期或免租期不得提前或延后使用,若乙方有严重违反本合同约定的行为,甲方有权取消免租待遇,要求乙方补足装修期和免租期的租金。2020年9月x日,被告B公司致函告知原告A公司:决定于2020年年底停止一切业务,于2021年1月31日办理退房手续,申请提前退租。2021年1月21日,原告A公司致函告知被告B公司:如果提前解除租赁合同,被告B公司应承担违约责任,包括:租赁保证金不予退还,另需支付装修期及免租期的租金。然而,被告B公司未按原告A公司要求支付装修期及免租期的租金,并于2021年1月27日搬离该房屋。原告A公司委托律师于2021年2月5日向被告B公司寄出律师函,被拒收。故原告A公司起诉至法院,请求判如所请。

【被告观点】

被告B公司辩称,不同意原告A公司的诉讼请求。被告B公司不存在严重违约,双方经协商在2021年1月15日左右达成一致意见,以被告B公司交付给原告A公司的保证金作为违约金支付给原告A公司,并且被告B公司已按照原告A公司的要求对系争房屋进行了恢复,支付了恢复费用。故双方的租赁合同是协议解除的,违约责任已经履行完毕,不需再承担其他责任。如果需要承担违约责任,原告主张的违约责任亦过高。

【法院观点】

一审法院认为,根据法律规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当严格按照约定切实履行,否则即构成违约,应承担相应的违约责任。同时,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中,原、被告就案涉房屋签订的《上海市xxx房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容于法不悖,应为有效,双方均应恪守,切实按约履行。被告B公司在合同履行过程中要求提前退租,单方终止合同的履行,其行为构成根本性违约,应按约承担相应的违约责任。被告B公司辩称,租赁合同系由双方协商一致后协议解除,被告B公司无需承担违约责任,但被告B公司对其主张的事实却未能提供确实而充分的证据予以证明。被告B公司虽出示了双方员工的微信聊天记录等材料,但尚不足以证明被告B公司的事实主张。故本院对于被告B公司的辩称意见难以采信。

被告B公司的行为构成违约,原告A公司有权行使合同解除权。对于合同解除日期,双方在审理中达成一致意见为2021年1月31日,本院对此予以确认。

对于原告A公司主张的装修期及免租期租金,根据合同约定,若被告B公司如有严重违反合同约定的行为,原告A公司有权取消免租待遇,补足免租期及装修期的租金。被告B公司提前解约,其行为构成根本性违约。故原告A公司要求被告B公司支付免租期及装修期租金的诉讼请求,符合合同约定且具有事实依据,本院对此予以支持。

对于原告A公司主张的违约金,被告B公司辩称过高,请求予以调整。对此,根据相关法律规定,约定的违约金过分高于或低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以调整。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中,被告B公司提前退租时双方尚有将近一年半的租期未履行,房屋的空置即为原告A公司的损失。审理中,原告A公司称房屋至今尚未重新出租。被告B公司对此虽表示异议,但却未能提供证据对房屋租赁情况予以证明。同时,被告B公司交付的保证金,原告A公司已同意返还。在此情况下,被告B公司认为违约金过分高于损失的主张,缺乏事实依据,本院对此难以采信。

关于被告B公司交付的租赁保证金,原告A公司同意予以返还,由双方在执行过程中进行抵扣,并无不当,为减少当事人讼累,故本院在本案中对此一并予以处理。

一审法院判决如下:一、原告A公司与被告B公司就上海市XXXX路XXX号第XXX层房屋签订的《上海市xxx房屋租赁合同》于2021年x月x日解除;

二、被告B公司于本判决生效之日起十日内支付原告A公司装修期及免租期租金xxx元;

三、被告B公司于本判决生效之日起十日内支付原告A公司违约金xxx元;

四、原告A公司于被告B公司履行完毕上述第二、三项判决主文确定的义务之日起三日内,返还被告B公司租赁保证金xxx元。

【法律依据】

附:相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

二、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

四、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

    

 

 

 

 


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