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租赁房屋系违章建筑,合同是否有效?

作者:邹连香 日期:2022-03-03 11:30:04

案情简介

原告A诉被告B房屋租赁合同纠纷一案,原告A向上海某法院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的《房屋租赁协议》;2、退还原告A自2019年x月x日至x月x日期间的已付租金人民币6,410元;3、被告B退还原告租赁押金人民币8,000元;4、赔偿原告A装修损失25万元。

原告A诉称,2016年x月x日,原、被告就上海某家宅二楼500平方米左右房屋签订《房屋租赁协议》,约定租赁期至该房屋动迁,第一、二年房屋年租金10万元,第三年上调10%。押金8,000元,租赁结束退还,先付款后用房。协议签订后,原告A对房屋进行了装修,2017年x月x日正式租用。2018年x月,被告B称收到镇通知,该房为违章建筑需要拆除,要求原告A腾房。原告A即与被告B沟通,要求赔偿装修等损失。嗣后,被告B又收取原告A租金并承诺不会拆除。2019年x月x日,租赁房屋被强制拆除,故原告A提起本案诉讼。

 

【被告观点】

被告B辩称,诉请1,同意解除协议。诉请2,原告A至今还在使用房屋,应支付使用费。诉请3、4、不同意。协议约定押金待原告A迁出并恢复原状后退还,且原告A不但转租还群租,房屋才被强制拆除,一切责任原告A自负。

法院观点

法院认为,被告B提供的集体土地建设用地使用权登记申请书记载案涉地块上房屋的建筑占地面积、建筑面积均为975.61平方米,而案涉租赁房屋二层面积约500平方米,可见登记申请书记载的房屋层数及建筑面积与系争房屋明显不符,在无相反证据的情形下,被告认为租赁房屋为违法建筑,本院予以认定。鉴于案涉租赁标的物具有不合法性,原、被告之间的房屋租赁合同应确认无效。原告A承租房屋多年并用于转租经营,在房屋内部装修被强制拆除前,被告B对此未提出过异议,加之2019年7月被告B仍继续向原告A收取租金的事实,足以说明被告B对转租知晓并认可。

法律规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原告要求被告返还押金的诉请,具有法律依据,本院予以支持。原告A已实际使用租赁房屋,依法其应支付相应的房屋使用费。考虑到2019年12月6日村委员发出限期整治《告知书》及2019年12月12日装修被大部分拆除后,原告A未将租赁房屋返还且对未拆除的自用部分仍在继续实际使用,故原告A诉请退还的租金可抵作2019年12月6日后其应承担的部分房屋使用费,原告A要求返还2019年x月x日至x月x日租金的诉请,本院不予支持。

被告B将不合法房屋出租给原告A使用,其应对合同无效承担主要过错;签约时原告A未尽到必要的谨慎注意义务,其也应承担相应过错责任。被告B认为系原告A违法群租造成装修被拆除,一切损失应由原告A自负的意见,缺乏法律依据,本院不予采纳。本院综合考虑当事人合同无效过错责任、具体整治范围及合同(无效)实际履行情况,对装修损失及现场拆除、清理费用,酌定原、被告按4︰6比例承担责任。

综上,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定,判决如下:一、原告A与被告B签订的《房屋租赁协议》无效;二、被告B于本判决生效之日起十日内返还原告A押金8,000元;三、被告B于本判决生效之日起十日内返还原告A装修损失117,024元;四、原告A于本判决生效之日起十日内支付被告B现场拆除及清理费26,166元;

五、驳回原告A的其余诉讼请求。

 

法律依据

附:相关法律条文

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

第五条房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第九条承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。


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