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租赁意向金能否要求双倍返还?

作者:邹连香 日期:2022-03-03 11:25:43

案情简介

原告A(承租方)与被告B(出租方)因房屋租赁合同纠纷一案,原告向法院提出诉讼请求:1、确认原、被告于2019年2月X日签署的《租赁意向书》于2019年3月X日解除;2、判令被告B双倍返还原告A租赁意向金326,066元。

原告诉称,其与被告于2019年2月X日签署了《租赁意向书》(以下简称意向书),约定:被告B将位于上海市某区的厂房(以下简称涉案房屋)出租给原告A使用,意向书作为出租人与承租人就租约基本条款达成的初步意向,双方应就租约基本条款进一步友好协商并签署最终租赁合同。原告A应于意向书签署后5个工作日内向被告B支付相当于1个月租金及物业管理费的意向金,被告B应在意向书签署后即日向原告A提供业主的书面文件,证明业主向被告B出租涉案房屋,且被告B有权转租,否则,意向书自动解除。双方签署意向书后,原告A于2019年2月X日向被告B支付了意向金163,033元,并积极与被告B协商租赁合同具体条款,但被告B一直未按约向原告A提供业主的相关证明文件。在协商租赁合同具体条款的过程中,被告B提供的合同条款过于苛刻,且对原告A提出的修改意见置之不理,与其协商时不予配合,无积极履约态度,致使双方最终未能签署正式的租赁合同。

2019年1月X日,原告A与案外人C(以下简称C公司)签署了《租赁意向书》,约定原告A将涉案房屋出租给C公司;与此同时,C公司与案外人D(以下简称D公司)签订一份《租赁意向书》,约定由D公司承租涉案房屋。因被告B未向原告A提供意向书约定的出租证明文件及转租权的相关文件,导致原告无法向案外人C公司提供相应的文件,从而导致D公司于2019年3月25日解除了与C公司之间的租赁意向书,且D公司将C公司诉至上海某法院,该院经审理后作出xxx民事判决书。故原告A于2019年3月x日向被告B提出解除意向书并要求退还意向金,但被告B拒不退还,故诉至法院。

【被告观点】

被告B辩称,同意解除租赁意向书,但不同意双倍返还意向金,理由如下:1、被告B确实于2019年2月X日收到了原告A支付的意向金163,033元,但原告A未按照意向书的约定在2019年4月X日前与被告B签订正式房屋租赁合同,存在违约行为,被告B根据意向书第15条违约责任第一款的约定有权没收意向金。2、被告B未违反意向书约定,原告A的主张与事实不符。意向书约定的被告B违约责任只有一种情形,系根据意向书第15条第二款的约定,只有当被告B在意向书有效期内,即2019年4月X日前与第三方就租赁物业另外签署协议,才会触发双倍返还意向金的违约责任,被告B并无上述违约行为,原告A所主张的被告B一直未提供租赁证明文件及被告B不配合租约协商,既不符合事实,也不是意向书约定的被告B违约事件。被告B于2018年12月X日与产权人签订租赁合同,被告B在签署意向书前已向原告A出示该份租赁合同,原告A也已知晓并核查过相关文件,且也与业主之间有过沟通,否则原告A也不会在2019年2月至3月期间按照意向书记载的内容及原则与被告B多次协商沟通租赁合同条款,原告A在2019年3月X日联系被告B,要求被告B通过邮件形式提供租赁证明文件,被告B也按照原告A的要求通过电子邮件形式将涉案房屋业主与被告B签署的合同盖章扫描件发送给原告A,但因涉及商业秘密问题故仅发送了合同的首页信息、转租权条款及盖章页。原告A在当天中午收到邮件后于当日下午就回复被告B,称被告B未在意向书签署后即日提供业主的书面文件,要求解除意向书并退还意向金。从上述事实可以看出,显然是原告A单方面原因不愿再租赁涉案房屋而故意为解除意向书制造理由;3、被告B一直积极配合原告A协商租赁条款并多次进行磋商、修改,最终双方关于租赁合同条款的意见差异并不大,原告A的主张无事实依据。在被告B积极配合租约协商,并提供了业主租赁证明文件的情况下,原告A单方面提出解除意向书,构成违约,原告A在2019年3月X日单方提出解除意向书的邮件中,也并未提出过被告B不配合原告A协商,可见原告A只是为了编造事实以支撑其所谓的由于被告B原因造成双方未能签署正式租赁合同的证明目的,并将其违约责任转嫁至被告B。

【法院观点】

一审法院认为,原告A与被告B公司签订的《租赁意向书》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,当属合法有效,双方均应按约履行。虽该意向书第13条约定出租人应在意向书签署后即日向承租人提供业主的书面文件,否则本协议自动解除,但双方在该意向书签订后仍多次磋商签订正式合同事宜,未有解除合同的意思表示,原告A也并无证据证明其曾提出异议,故原告A认为该意向书已自动解除的意见与事实不符,本院不予认可。现原告A诉请要求解除该份《租赁意向书》,被告B亦于2021年4月X日当庭表示同意解除,故该意向书因双方协商一致而解除,解除的日期以2021年4月X日为准。合同解除后,尚未履行的,终止履行。双方在该意向书中约定在将来一定期限内订立合同,如一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,需承担违约责任,故该意向书属于预约合同

关于未能签订正式房屋租赁合同的责任归属问题,首先,结合双方的邮件往来情况,双方对于合同条款进行了多次磋商,并进行了针对性的修改,原告A存有异议的合同条款并非房屋租赁合同中的核心条款,即便双方对于部分合同条款存有争议,在约定的签约日期即2019年4月X日前双方仍可继续磋商,原告A称被告B对其提出的修改意见置之不理,与其协商时不予配合的陈述与事实不符。其次,结合双方的交易往来,原告A并未提供相应的证据证明其在签订《租赁意向书》后曾要求被告B提供相应的租赁证明文件,在被告B于2019年3月X日提供了部分其与业主的租赁合同内容后,原告A若认为不够完整或需要被告B提供其他相应的租赁证明文件可要求其补充提供,但原告A却随即发出解除通知,未与被告B进一步沟通,可见租赁证明文件的提供与否并非原告A解除合同的根本原因。结合另案已查明的事实,D公司与C公司未能签订正式房屋租赁合同进而导致双方签订的意向书解除系因C公司无涉案房屋的转租权;而C公司是否享有转租权则取决于与原告A签订了正式的房屋租赁合同,且原告A有权转租并同意C公司转租等因素,但此时原告A既未与被告B签订正式房屋租赁合同,也未与C公司签订正式房屋租赁合同,在此情形下原告A本可通过签订正式房屋租赁合同及出具同意转租证明等方式进行积极补救,但其却径自发出解除通知,故原告A称因被告B未提供相应的租赁证明文件致使案外人D公司发函给C公司要求解除租赁合同,故合同目的已无法实现,遂要求解除与被告B签订的《租赁意向书》的意见缺乏依据,本院不予认可。综上,原告A未按约与被告B签订正式租赁合同并单方要求解除《租赁意向书》的行为显属违约,原告A应当承担相应的违约责任。

关于违约责任,从《租赁意向书》约定的内容来看,该意向金明显带有定金性质,根据该约定并结合上述责任分析,被告B有权没收原告A所支付的意向金163,033元,原告A要求双倍返还该意向金于法无据,本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:一、确认原告A与被告B于2019年2月X日签署的《租赁意向书》于2021年4月X日解除;二、原告A的其余诉讼请求不予支持。

【裁判依据】

附:相关法律条文

一、1999年《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条……

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

……

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

……

四、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。

在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

 

 

 

 

 

 

 

 

 


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